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Bâtir une carrière de courtier immobilier au Québec

Formation, examen, permis, choix d’agence, revenus et coûts de départ : les étapes réelles pour lancer votre carrière, vérifiées auprès de l’OACIQ.

Publié : octobre 2026 · Par l’équipe Top Courtiers

Devenir courtier immobilier au Québec, c’est à la fois obtenir un permis réglementé et lancer une petite entreprise payée à la commission. Ce guide s’adresse aux personnes qui envisagent le métier et aux nouveaux titulaires de permis : il résume les étapes officielles de l’OACIQ (formation, examen, permis, maintien annuel), les choix à faire au départ (agence, bannière, exercice à son compte) et les réalités financières des premiers mois. Les montants et délais cités proviennent des pages officielles de l’OACIQ consultées en octobre 2026.

1. Comprendre le métier avant de s’inscrire

L’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) encadre la profession en vertu de la Loi sur le courtage immobilier. Avant de payer une formation, il faut choisir le type de permis visé : courtage immobilier résidentiel, courtage immobilier commercial, ou les deux. Ce choix détermine la formation de base à suivre et l’examen à réussir.

L’OACIQ décrit aussi, sans détour, le profil attendu : bien connaître son territoire, évaluer la valeur marchande d’une propriété, lire des documents juridiques (registre foncier, actes de vente et de prêt), tenir des dossiers et des registres rigoureux, être à l’aise avec les mathématiques, gérer le stress et travailler de nombreuses heures, le soir et la fin de semaine. Si ce rythme est incompatible avec votre situation actuelle, mieux vaut le savoir avant de commencer.

À noter : le courtage hypothécaire ne relève pas de l’OACIQ, mais de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Pour la différence entre « courtier » et « agent » immobilier, voyez notre guide Courtier immobilier ou agent immobilier?

2. Suivre une formation de base reconnue par l’OACIQ

La première condition est de réussir un programme de formation de base reconnu par l’OACIQ. Plusieurs établissements (cégeps et écoles privées) offrent ces programmes; l’OACIQ en publie la liste. Avant de vous inscrire, l’OACIQ suggère de poser ces questions à l’établissement :

Le programme vise-t-il le résidentiel, le commercial ou les deux?
Est-il offert en ligne, en classe ou en formule hybride?
Quels sont les coûts et la durée du programme?
Offre-t-il une reconnaissance des acquis et des compétences (RAC)?

Comparez aussi le taux de présence réel aux cours, le soutien offert pour la préparation à l’examen et la possibilité d’étudier en gardant un revenu. Les coûts varient selon l’établissement : demandez un prix écrit plutôt que de vous fier à un montant entendu.

3. Réussir l’examen de certification de l’OACIQ

Pour s’inscrire à l’examen, il faut détenir la citoyenneté canadienne, le statut de résident permanent ou un permis de travail valide, avoir réussi une formation de base reconnue et avoir reçu le relevé de notes officiel. L’inscription se fait dans Espace courtiers, l’extranet de l’OACIQ, en deux temps : une demande d’admissibilité, puis le choix d’une date et le paiement des frais (qui varient selon le type et la date d’examen). Il n’y a pas de délai pour s’inscrire après la formation.

Format : examen numérique d’une durée de 4 heures, sur une seule journée, composé principalement de questions à choix de réponse ou à réponse courte basées sur des mises en situation. Les séances ont lieu à Brossard et à Québec, sur un ordinateur fourni par l’OACIQ.
Résultats : disponibles dans Espace courtiers dans un délai de 30 à 45 jours; aucun résultat n’est donné par téléphone.
Révision de notes : possible dans les 15 jours suivant les résultats (358,72 $ pour l’examen immobilier résidentiel et commercial).
Échec : jusqu’à 3 reprises dans les 12 mois suivant l’examen initial. Après un échec à toutes les reprises, il faut attendre 12 mois après la dernière avant de se réinscrire.
Langue : si l’examen est réussi en anglais, une preuve de connaissance du français est exigée lors de la demande de permis.

Le guide de préparation de l’OACIQ recommande de commencer à étudier pendant la formation plutôt qu’à la fin, de réviser en groupe à l’aide de mises en situation et de répondre à toutes les questions, puisque chaque question évalue une compétence.

4. Demander son permis : délais et frais 2026-2027

Après la réussite de l’examen, le candidat dispose de 12 mois à compter de la transmission du résultat pour soumettre sa demande de délivrance de permis; passé ce délai, il faut reprendre l’examen. L’OACIQ vérifie alors la probité du candidat (antécédents criminels, pénaux et déontologiques, faillite) et peut délivrer le permis sans condition, avec des conditions ou restrictions, ou le refuser.

Les droits de délivrance incluent l’étude du dossier, la contribution au Fonds d’indemnisation (FICI), la prime d’assurance responsabilité du FARCIQ, l’abonnement aux formulaires électroniques InstanetForms^MC (obligatoire pour les transactions résidentielles), la vérification des antécédents et les taxes. Pour la période du 1^er mai 2026 au 30 avril 2027, le total varie selon le mois de début de pratique :

mai 2026 : 2 556,56 $;
octobre 2026 : 1 698,28 $;
novembre 2026 : 1 526,62 $;
janvier 2027 : 1 183,30 $;
avril 2027 : 668,35 $.

Le permis se renouvelle ensuite chaque année au plus tard le 30 avril (la période de maintien commence en mars) : paiement des droits annuels, mise à jour obligatoire des renseignements personnels et, en fin de cycle, respect de la formation continue. Ne pas payer les droits au 30 avril entraîne la révocation du permis; ne pas faire la mise à jour ou ne pas terminer la formation continue en fin de cycle entraîne sa suspension.

5. Agence, bannière ou exercice à son compte?

La loi prévoit deux modes d’exercice : au sein d’une agence immobilière, ou à son compte.

En agence, le courtier exerce sous la surveillance d’un dirigeant d’agence et s’engage à respecter le programme de conformité de l’agence, qui tient les dossiers, livres et registres. L’OACIQ invite d’ailleurs les nouveaux courtiers à se tourner vers leur dirigeant d’agence pour toute question. Un courtier en agence peut, sur autorisation, exercer par l’entremise d’une société par actions s’il en contrôle au moins 90 % des droits de vote, en est le président et que le nom de la société respecte les règles (nom complet du courtier, sans le mot « agence »).

À son compte, le courtier est entièrement responsable de ses activités : il gère un établissement, tient ses propres dossiers, doit ouvrir un compte en fidéicommis dans les 10 jours s’il reçoit des sommes pour autrui, participe à une séance de démarrage avec le Service de l’inspection, remplit un questionnaire d’inspection chaque année avant le 31 mars et met en place son propre programme de conformité. Il ne peut pas embaucher d’autres courtiers, agir sous un nom d’emprunt ni exercer par une société par actions. Pour un permis obtenu après le 1^er mai 2010, ce mode est possible après la réussite d’un examen par compétences; en pratique, il demande une autonomie que peu de nouveaux courtiers ont dès le départ.

Bannière ou agence indépendante? Les grandes bannières (franchises) et les agences indépendantes ont des modèles différents : frais fixes mensuels, partage de la rétribution, formation, outils, notoriété locale. Aucune règle de l’OACIQ ne fixe ces conditions : elles se négocient avec chaque agence. Demandez par écrit :

tous les frais fixes (mensuels, annuels, technologie, enseignes) et le partage de la rétribution;
la formation et le mentorat offerts aux nouveaux, et le temps réel que le dirigeant d’agence vous consacrera;
si l’agence fournit des contacts ou si vous devrez tout générer vous-même;
la force de la marque dans votre secteur, qui peut être très différente d’une région à l’autre;
la possibilité de parler à deux ou trois courtiers du bureau, pas seulement au recruteur.

6. Revenus et commissions : à quoi s’attendre

Un courtier ne touche pas de salaire. Son revenu provient des rétributions, calculées en pourcentage du prix de vente ou selon un montant fixe prévu au contrat de courtage. La rétribution n’est pas fixée par la loi : elle se négocie avec le client et est versée à l’agence, qui la partage avec le courtier selon leur entente. L’OACIQ prévient que les revenus du début sont instables, qu’il peut falloir attendre quelques mois avant la première rétribution et recommande de se constituer un fonds de démarrage. Demandez à votre agence, par écrit, à quel moment la rétribution d’une transaction vous est versée : plusieurs courtiers rapportent en ligne qu’elle n’arrive qu’après la signature de l’acte de vente, parfois des mois après la première rencontre avec le client.

Nous ne publions pas de « revenu moyen » : aucune source officielle de l’OACIQ ne le fournit, et les moyennes masquent d’énormes écarts. Faites plutôt votre propre calcul : additionnez vos frais fixes annuels (permis, agence, chambre immobilière s’il y a lieu, marketing, véhicule, cellulaire), puis estimez combien de transactions il vous faut pour les couvrir et vous verser un revenu, après le partage avec l’agence et les impôts. Mettez de côté, sur chaque chèque, une part pour l’impôt et les taxes, et une autre pour vos dépenses d’exploitation.

7. Coûts de démarrage à prévoir

Faites la liste avant de quitter un emploi : formation de base (selon l’établissement), frais d’examen et éventuelles reprises, délivrance du permis (de 668,35 $ à 2 556,56 $ en 2026-2027), frais d’agence selon votre entente, outils et marketing (photo professionnelle, cartes, CRM, photographie des propriétés, déplacements), formations continues au choix payantes, et surtout un fonds de subsistance pour les mois sans rétribution.

8. Formation continue dès la première année

Même fraîchement diplômé, le courtier doit suivre le Programme de formation continue obligatoire (PFCO). Le cycle actuel va du 1^er mai 2025 au 30 avril 2027 : un courtier en place pour tout le cycle doit cumuler 24 UFC, soit 12 UFC de formations obligatoires de l’OACIQ (dont deux ateliers en salle de 2 UFC chacun, sur les conflits d’intérêts et sur les lignes directrices et la conformité) et 12 UFC au choix. Pour un permis obtenu en cours de cycle, le total est proportionnel : selon le tableau de l’OACIQ, un permis délivré entre mai et décembre 2026 doit cumuler 18 UFC (12 obligatoires et 6 au choix), et un permis délivré entre janvier et avril 2027, 12 UFC obligatoires. Vérifiez votre propre exigence dans Espace courtiers.

9. Un plan pour vos 12 premiers mois

Mois 1 à 3 — fondations. Choisissez votre agence, terminez votre intégration, maîtrisez les formulaires obligatoires et le fonctionnement d’InstanetForms^MC. Accompagnez un courtier d’expérience en visites et en rencontres d’inscription. Dressez la liste de votre entourage et annoncez personnellement votre nouveau métier. Préparez une présentation de vos services conforme aux règles de publicité (nom tel qu’il figure au permis, type de permis, nom de l’agence).

Mois 4 à 6 — volume de contacts. Choisissez un secteur géographique précis et suivez-en les ventes. Tenez ou coanimez des visites libres. Inscrivez chaque contact dans un CRM avec une date de relance. Commencez vos formations obligatoires du PFCO.

Mois 7 à 9 — premières transactions. Mesurez ce qui fonctionne (sources de contacts, taux de rendez-vous) et coupez le reste. Demandez systématiquement un avis aux clients satisfaits. Révisez votre budget : frais réels vs prévus.

Mois 10 à 12 — consolidation. Planifiez le renouvellement du permis (période de maintien de mars au 30 avril), faites le point sur vos UFC, et fixez des objectifs réalistes pour la deuxième année. Notre guide Bâtir sa clientèle comme nouveau courtier détaille les méthodes de prospection.

Pour éviter les faux pas réglementaires dès le départ, lisez aussi Les règles de l’OACIQ expliquées aux nouveaux courtiers.

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il pour obtenir le permis après l’examen?

Après la réussite de l’examen, les résultats arrivent dans Espace courtiers en 30 à 45 jours, puis vous avez 12 mois à compter de la transmission du résultat pour demander votre permis. Passé ce délai, l’examen doit être repris.

Que se passe-t-il si j’échoue à l’examen de l’OACIQ?

Vous avez droit à un maximum de 3 reprises dans les 12 mois suivant l’examen initial. Après un échec à toutes les reprises, il faut attendre 12 mois après la dernière avant de se réinscrire. Une révision de notes peut être demandée dans les 15 jours suivant les résultats.

Combien coûte la délivrance du permis de courtier en 2026-2027?

Selon l’OACIQ, de 668,35 $ (début de pratique en avril 2027) à 2 556,56 $ (mai 2026), taxes, prime du FARCIQ, contribution au FICI et formulaires InstanetForms inclus. Le montant dépend du mois où vous commencez à exercer.

Peut-on travailler à temps partiel comme courtier en gardant son emploi?

Aucune règle de l’OACIQ citée ici n’exige le temps plein. Mais l’OACIQ souligne que le métier exige de nombreuses heures, le soir et la fin de semaine, et que les revenus du début sont instables. Garder un revenu au départ peut sécuriser vos finances; vérifiez les attentes de votre agence.

Un nouveau courtier peut-il travailler à son compte plutôt qu’en agence?

Un courtier dont le permis a été obtenu après le 1er mai 2010 peut agir à son compte s’il a réussi un examen par compétences, mais il assume alors seul la gestion de son établissement, de ses registres, du compte en fidéicommis et de la conformité. La plupart des débutants commencent en agence, sous la supervision d’un dirigeant d’agence.

Combien d’UFC un nouveau courtier doit-il suivre?

Pour le cycle 2025-2027, c’est 24 UFC pour un cycle complet. Un permis obtenu entre mai et décembre 2026 exige 18 UFC (12 obligatoires, 6 au choix) et un permis obtenu entre janvier et avril 2027, 12 UFC obligatoires, d’ici le 30 avril 2027.

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Sources

Information générale, pas un avis juridique. Les règles, montants et délais peuvent changer : vérifiez toujours auprès de l’OACIQ, du FARCIQ ou de LégisQuébec, et consultez votre dirigeant d’agence ou un avocat pour votre situation. Sources consultées le 27 octobre 2026.

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