Acheter une maison au Québec : le guide complet

Mis à jour : octobre 2026 · Par l’équipe Top Courtiers

Acheter une maison au Québec demande de la préparation : un budget réaliste, une mise de fonds, une offre bien rédigée, une inspection et un passage chez le notaire. Ce guide suit l’ordre réel des étapes et indique, pour chaque montant cité, sa source officielle.

1. Établir son budget et obtenir une préautorisation

Une préautorisation hypothécaire auprès d’une institution financière ou d’un courtier hypothécaire indique le montant que vous pourriez emprunter et vous permet de magasiner dans la bonne fourchette de prix. Elle n’est pas une approbation finale : le prêteur analysera de nouveau votre dossier et la propriété une fois la promesse d’achat acceptée.

Ne regardez pas que la mensualité. Ajoutez les taxes municipales et scolaires, l’assurance habitation, l’entretien, les frais de copropriété le cas échéant, et les frais de clôture (notaire, inspection, droits de mutation, déménagement).

2. Prévoir la mise de fonds

Selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, la mise de fonds minimale est de :

• 5 % du prix d’achat pour une maison de 500 000 $ ou moins;
• 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % de la portion qui dépasse 500 000 $, pour une maison de 500 000 $ à 1,5 million $;
• 20 % du prix pour une maison de 1,5 million $ ou plus.

Par exemple, pour une maison de 600 000 $, la mise de fonds minimale est de 25 000 $ + 10 000 $ = 35 000 $. Avec moins de 20 % de mise de fonds, une assurance prêt hypothécaire (SCHL ou autre assureur) est habituellement exigée; son coût s’ajoute au prêt.

3. Les programmes pour premiers acheteurs

Le RAP (Régime d’accession à la propriété)

Le RAP permet de retirer des sommes de vos REER pour acheter ou construire une habitation admissible. La limite de retrait est actuellement de 60 000 $ et les sommes se remboursent dans le REER sur une période de 15 ans. Des conditions d’admissibilité s’appliquent, notamment être considéré comme acheteur d’une première habitation.

Le CELIAPP

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à un plafond à vie de 40 000 $. Un retrait admissible pour acheter une première habitation n’est pas imposable et n’a pas à être remboursé. Il est possible d’utiliser le RAP et le CELIAPP pour la même habitation si vous respectez les conditions de chacun.

Le crédit d’impôt du Québec pour accès à la propriété

Revenu Québec a annoncé en 2026 un crédit d’impôt remboursable pour accès à la propriété, qui rembourse une partie du droit de mutation payé à l’achat d’un premier logement : 100 % des premiers 5 000 $ et 25 % des 3 500 $ suivants, jusqu’à 5 875 $, avec une réduction lorsque la base d’imposition dépasse 750 000 $. Vérifiez les conditions à jour sur le site de Revenu Québec.

4. Visiter et faire une promesse d’achat

Au Québec, l’offre d’achat porte souvent le nom de promesse d’achat. Lorsqu’un courtier est impliqué, on utilise le formulaire de l’OACIQ. La promesse précise le prix, la date d’occupation, les inclusions et exclusions, et les conditions : obtention du financement, inspection satisfaisante, examen des documents (certificat de localisation, déclarations du vendeur, documents de copropriété). La Chambre des notaires rappelle que la promesse d’achat est un avant-contrat qui vous engage : lisez-la attentivement avant de signer.

Pour être représenté, vous pouvez signer un contrat de courtage achat avec un courtier. Sinon, le courtier du vendeur doit vous traiter avec équité, mais il représente le vendeur.

5. L’inspection préachat

L’inspection n’est pas imposée par la loi, mais l’OACIQ la recommande fortement et le courtier doit la recommander à l’acheteur. Elle permet de repérer des problèmes visibles avant que la vente devienne ferme. Choisissez un inspecteur qualifié, détenant une assurance responsabilité, qui remet un rapport écrit; assistez à la visite si possible.

6. Le notaire et la signature

C’est généralement l’acheteur qui choisit le notaire. Celui-ci examine les titres et le certificat de localisation, prépare l’acte de vente (et l’acte d’hypothèque, le cas échéant), vérifie que les taxes sont réglées et procède au transfert des fonds. À la signature, vous devenez propriétaire.

7. Les droits de mutation (« taxe de bienvenue »)

Après l’achat, la municipalité vous envoie le compte des droits sur les mutations immobilières, appelés « taxe de bienvenue ». En 2026, les taux de base prévus par la loi sont :

• 0,5 % sur la tranche jusqu’à 62 900 $;
• 1 % sur la tranche de 62 900 $ à 315 000 $;
• 1,5 % sur la tranche qui excède 315 000 $.

Une municipalité peut fixer un taux plus élevé, jusqu’à 3 %, sur la tranche qui dépasse 500 000 $; Montréal peut aller au-delà et applique ses propres tranches. La base d’imposition est le plus élevé entre le prix payé, le prix inscrit à l’acte et la valeur marchande (évaluation municipale multipliée par le facteur comparatif). Exemple du gouvernement du Québec pour 350 000 $ hors Montréal : 315 $ + 2 521 $ + 525 $ = 3 361 $.

Erreurs fréquentes des acheteurs

• Magasiner avant d’avoir une préautorisation.
• Oublier les frais de clôture et la taxe de bienvenue dans le budget.
• Renoncer à l’inspection pour rendre l’offre plus attrayante sans mesurer le risque.
• Ne pas lire les déclarations du vendeur et le certificat de localisation.
• Fixer des délais de conditions trop courts pour obtenir le financement.

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Questions fréquentes

Quelle mise de fonds faut-il pour acheter une maison au Québec?

Au minimum 5 % jusqu’à 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 million $, et 20 % pour une propriété de 1,5 million $ ou plus. Sous 20 %, une assurance prêt hypothécaire est habituellement exigée.

Comment calcule-t-on la taxe de bienvenue?

Les droits de mutation se calculent par tranches sur le plus élevé entre le prix payé, le prix à l’acte et la valeur marchande. En 2026, les taux de base sont 0,5 %, 1 % et 1,5 %; certaines municipalités, dont Montréal et Québec, ont des tranches supérieures plus élevées.

Combien peut-on retirer de son REER avec le RAP?

La limite de retrait du RAP est actuellement de 60 000 $, à rembourser sur 15 ans, si vous respectez les conditions d’admissibilité.

Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble?

Oui, pour la même habitation admissible, à condition de remplir les conditions de chaque programme au moment de chaque retrait.

L’inspection préachat est-elle obligatoire?

Non, mais l’OACIQ la recommande fortement et le courtier doit la recommander à l’acheteur.

Qui choisit le notaire?

En général, c’est l’acheteur qui choisit le notaire chargé de l’acte de vente.

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Les autres guides

Sources

• Canada.ca (ACFC) – Combien faut-il pour une mise de fonds
• SCHL – En quoi consiste l’assurance prêt hypothécaire?
• Canada.ca – Le Régime d’accession à la propriété (RAP)
• Canada.ca – Participer à vos CELIAPP
• Revenu Québec – Crédit d’impôt remboursable pour accès à la propriété (2026)
• Chambre des notaires du Québec – Offre d’achat et avant-contrat
• OACIQ – L’inspection (guide de l’acheteur)
• Gouvernement du Québec – Droits sur les mutations immobilières
• Ville de Montréal – Calcul des droits sur les mutations immobilières

Information générale, pas un avis juridique ou financier. Les règles, taux et montants peuvent changer : vérifiez auprès des sources officielles et consultez un professionnel (courtier, notaire, planificateur financier) pour votre situation. Mis à jour : octobre 2026.

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