Vendre sa maison au Québec : le guide étape par étape

Mis à jour : octobre 2026 · Par l’équipe Top Courtiers

Vendre une maison, c’est souvent la plus grosse transaction d’une vie. Au Québec, le processus suit des étapes assez prévisibles, mais quelques documents et obligations propres à la province font la différence entre une vente fluide et des mois de stress. Voici l’essentiel, de la préparation à la signature de l’acte de vente.

Les étapes pour vendre sa maison

1. Rassembler les documents

Avant même la mise en marché, réunissez votre acte d’achat, votre certificat de localisation, vos comptes de taxes municipales et scolaires, les factures de rénovations importantes, les garanties et, pour un condo, les documents du syndicat de copropriété. Un acheteur sérieux, son prêteur et son notaire les demanderont tôt ou tard.

2. Connaître la valeur de la propriété

Un prix trop élevé fait stagner une inscription; un prix trop bas laisse de l’argent sur la table. L’évaluation municipale ne suffit pas pour fixer un prix : elle reflète le marché à une date de référence passée. Notre guide sur l’estimation gratuite d’une maison explique les différentes façons d’établir la valeur marchande.

3. Choisir comment vendre

Vous pouvez vendre seul ou confier la vente à un courtier immobilier. Les deux options sont présentées plus bas.

4. Préparer la maison et la mettre en marché

Petites réparations, désencombrement, photos soignées et description exacte. Les visites suivent, puis les promesses d’achat.

5. Négocier et lever les conditions

Une promesse d’achat contient habituellement des conditions : financement, inspection, examen des documents, parfois vente d’une autre propriété. Chaque condition a un délai. La vente devient ferme quand elles sont toutes réalisées ou levées.

6. Signer chez le notaire

Le notaire choisi par l’acheteur examine les titres, prépare l’acte de vente et s’occupe du transfert des fonds. C’est à la signature de l’acte que la propriété change de mains.

Combien de temps faut-il pour vendre?

Il n’existe pas de délai officiel : il dépend du marché local, du type de propriété, du prix demandé et de la saison. Prévoyez plusieurs semaines entre l’acceptation d’une promesse d’achat et la signature chez le notaire, le temps de réaliser les conditions (financement, inspection) et de préparer l’acte. Un courtier actif dans votre secteur peut vous indiquer les délais de vente récents observés près de chez vous.

Les documents clés au Québec

Les déclarations du vendeur

Lorsque vous vendez avec un courtier un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV, ou DVD pour une copropriété divise) de l’OACIQ est obligatoire. Le courtier doit le remplir avec vous et le faire signer au moment du contrat de courtage. Si le vendeur refuse de le remplir, le courtier ne peut pas conclure ou exécuter le contrat. Ce formulaire est ensuite annexé aux promesses d’achat.

Même sans courtier, vous avez l’obligation légale de déclarer les facteurs défavorables connus. Répondre avec franchise réduit le risque de poursuites après la vente.

Le certificat de localisation

Seul un arpenteur-géomètre peut produire un certificat de localisation. Il décrit la situation physique et légale de la propriété : limites, empiètements, servitudes, conformité à certaines règles de zonage. Le vendeur fournit normalement un certificat à jour, reflétant l’état actuel de la propriété. Si vous avez ajouté une piscine, un cabanon ou un agrandissement depuis le dernier certificat, commandez-en un nouveau tôt : les délais des arpenteurs peuvent retarder une vente.

L’inspection préachat

L’inspection est généralement demandée par l’acheteur, et le courtier de l’acheteur doit la lui recommander. Pour le vendeur, l’enjeu est de rendre la maison accessible et de ne rien cacher. Certains vendeurs font faire une préinspection pour connaître d’avance les points qui pourraient freiner la négociation.

La commission du courtier : négociable

Il n’y a pas de taux fixe au Québec. Selon l’OACIQ, la Loi sur le courtage immobilier ne fixe pas le montant de la rétribution du courtier : c’est une entente que vous négociez. Elle peut prendre la forme d’un pourcentage du prix de vente (la « commission »), d’un montant forfaitaire, d’un taux horaire ou d’une combinaison. Elle est taxable, est versée à l’agence et est inscrite par écrit au contrat de courtage. Comparez ce qui est inclus (photos, visites, publicité, accompagnement jusqu’au notaire) plutôt que le seul pourcentage.

Vendre seul (DuProprio, etc.) ou avec un courtier?

Vendre sans courtier, par exemple avec une plateforme comme DuProprio ou par vos propres moyens, évite la rétribution d’un courtier. En contrepartie, vous gérez vous-même le prix, la publicité, les visites, la négociation, la vérification des documents et le suivi des conditions, et vous ne bénéficiez pas de l’encadrement de l’OACIQ propre aux transactions faites par un courtier.

Vendre avec un courtier implique de signer le contrat de courtage obligatoire de l’OACIQ pour un immeuble résidentiel de moins de cinq logements. Le courtier est titulaire d’un permis, encadré par l’OACIQ, et doit vérifier l’information et conseiller ses clients. Le choix dépend de votre temps, de votre aisance à négocier et de la complexité de la propriété. Voir notre guide pour choisir un courtier immobilier.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Fixer le prix d’après l’évaluation municipale ou le prix souhaité plutôt que d’après des ventes comparables récentes.
• Attendre la première promesse d’achat pour commander un nouveau certificat de localisation.
• Minimiser un problème connu (infiltration, fissures, vermiculite, etc.) dans les déclarations.
• Choisir un courtier uniquement sur la commission ou sur le prix le plus élevé promis.
• Accepter une promesse d’achat sans bien lire les conditions et leurs délais.
• Oublier le coût total : rétribution, remboursement d’hypothèque et pénalités éventuelles, déménagement.

Pour vendre votre maison à Montréal, à Laval, à Sherbrooke ou ailleurs, consultez le répertoire des villes afin de trouver un courtier qui connaît votre secteur.

Questions fréquentes

Le formulaire Déclarations du vendeur est-il obligatoire?

Oui lorsque vous vendez avec un courtier un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements : le formulaire DV (ou DVD pour une copropriété divise) de l’OACIQ est une annexe obligatoire du contrat de courtage.

Quelle est la commission d’un courtier immobilier au Québec?

Il n’y a pas de taux fixe. La rétribution se négocie avec le courtier ou l’agence et peut être un pourcentage, un montant forfaitaire, un taux horaire ou une combinaison. Elle est taxable et inscrite au contrat de courtage.

Dois-je fournir un nouveau certificat de localisation?

Le vendeur fournit normalement un certificat de localisation qui reflète l’état actuel de la propriété. S’il y a eu des changements depuis le dernier, un nouveau certificat produit par un arpenteur-géomètre est généralement nécessaire.

Combien de temps prend la vente d’une maison?

Cela dépend du marché local, du prix et du type de propriété. Il faut aussi prévoir plusieurs semaines entre l’acceptation d’une promesse d’achat et la signature chez le notaire.

Puis-je vendre ma maison sans courtier?

Oui. Vous gérez alors vous-même le prix, la mise en marché, les visites, la négociation et le suivi des documents, tout en conservant votre obligation de déclarer les facteurs défavorables connus.

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Les autres guides

Sources

• OACIQ – La déclaration du vendeur (formulaires DV et DVD)
• OACIQ – Comment rétribuer mon courtier immobilier résidentiel?
• OACIQ – Signature d’un contrat de courtage vente, achat ou location
• OAGQ – Certificat de localisation
• OAGQ – Je vends ma propriété
• OACIQ – L’inspection en bâtiment et les responsabilités du courtier
• Chambre des notaires du Québec – Offre d’achat et avant-contrat

Information générale, pas un avis juridique ou financier. Les règles, taux et montants peuvent changer : vérifiez auprès des sources officielles et consultez un professionnel (courtier, notaire, planificateur financier) pour votre situation. Mis à jour : octobre 2026.

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